1. DAVA YOLUYLA

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

TBK m.350- "Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Kiraya verenin veya TBK madde 350’de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecekler. 

TBK m.348- "Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır."

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

• Kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
• TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir.Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.  

Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.

1. Kiraya verenin kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu,
2. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olay özelinde hakim tarafından takdir edilecektir. Hakim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumunu göz önünde bulunduracaktır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmaması tahliye davasını olumsuz etkileyecektir.

Yargıtay tarafından verilen bir kararda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde de kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıktığında kiraya veren kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir. Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir. Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedilir.

b. Yeni malikin gereksinimi

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 

TBK m.351- "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

• Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır. Bu gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
• Yeni malik, kiralananın mülkiyetini kazandıktan sonra kiracıya 1 aylık süre içinde yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş olur. Yeni malikin kiracıya yapacağı bildirim kanunda belirtildiği şekilde yazılı yapılmalıdır. Bildirimin şekli ve içeriği kanundaki şartları sağlamaması halinde yeni malik kiracının tahliyesini sağlayamaz. 
• Yeni malik, kiralananın mülkiyetini kazanmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir. Kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için 6 ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir. TBK m. 351/2 uyarınca yeni malik dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası açarak da kullanabilir.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise davalı olan kiracının yerleşim yeri mahkemesi yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı olan kiraya veren kiraya verdiği taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacaktır.

Yeniden kiralama yasağı

TBK m.355- "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz." 

• Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.

2. İCRA YOLUYLA

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE

TBK m.352/2 : "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

• Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş veya benzer bir aykırılıkta bulunmuş olmalıdır. Buna göre kiracı aynı kira yılı içerisinde muaccel olan kira bedelini ödemediği için kiraya veren toplam iki kere ihtarda bulunmalıdır. Kiraya verenin yapmış olduğu ihtarlar haklı sebebe dayanmalıdır. Haklı sebeple kastedilen muaccel olan kira bedelinin ödenmesi borcunun yerine getirilmemesidir. Muaccel olmayan kira alacakları için çekilen ihtarlar haklı ihtar değildir.
• Kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilir.
• Kiracının bir kira yılında muaccel olan iki farklı aya ait kira borcunu ödememesi üzerine ayrı ayrı iki ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açmaz ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde bulunma hakkını kaybeder.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname

İhtarların; muaccel olan kira borcunun ödenmemesine ilişkin olmasının yanında usulüne uygun hazırlanması ve tebliğ edilmesi de büyük önem arz etmektedir. Usulüne uygun hazırlanmayan ihtarname haklı da olsa geçersiz olacaktır.

Buna göre ihtar aşağıdaki özellikleri taşımalıdır:

• İhtar yazılı olmalıdır.
• Kiracıya yazılı olarak çekilen ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Somut olayın özelliklerine göre kiracıya süre tanınmalıdır.
• İhtar haklı olmalıdır. Muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. 

Kiraya veren tarafından kiracıya yapılan ihtarların haklı olması gerekir. İhtarların haklı olduğunu ispat yükü kiraya veren üzerindedir. Her şeyden önce kiracıya yapılan ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin tutarının ve ait oldukları ayların açıkça gösterilmesi gerekir. Borçlar Kanunu Md. 352/II ‘ ye dayanan tahliyede,  TBK Md. 315’ den farklı olarak kiracıya ödeme için süre verilmesine ve bu süre içinde kira bedeli ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesine gerek yoktur. Kiraya veren gerekmediği halde böyle bir süre vermiş olsa da ihtarın haklı olma niteliği değişmez. Aynı şekilde, kiracının verilen süre içerisinde kira borcunu ödemesi, ihtarı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yönünden hükümsüz bırakacak etkiye sahip değildir. Yargıtay uygulaması da bu doğrultudadır.   

İhtarname hazırlanmış ancak kiracıya tebliğ edilmeden kiracı borcunu ödemiş ise kiraya veren tarafından tahliye davası açılamaz. Ancak ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiracının ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacak olup yine tahliye yoluna gidilebilir.

Bu şekilde hazırlanmayan ve usulüne uygun olarak tebliğ edilmeyen ihtarnameler geçersiz olacak, bu ihtarnamelere dayanarak açılan tahliye davası usulden reddedilecektir.

Yan giderlerin Ödenmemesi Durumunda Tahliye

TBK m.314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. 

Kiracının temerrüdü

TBK m.315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse, adiat, ısıtma, aydınlatma, elektrik, su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. TBK m. 315 uyarınca yan giderleri ödememenin de temerrüt oluşturacağı açıkça belirtilmiştir. Bu durumda kiracının yan giderleri ödememesi durumunda tahliyesinin istenebileceği açıktır.

ON YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ

TBK m.347- "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kiraya verenin yazılı ihtarına rağmen kiracı sözleşmenin sonunda kiralanan taşınmazı boşaltılmazsa o halde kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.

• Kanunda belirtildiği üzere kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ile kiraya veren kira süresini belirli yahut belirsiz süreli olarak kararlaştırabilirler.
• Belirli süreli sözleşmelerde belirtilen sürenin bitiminde kiracıya kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanınmışken, kiraya veren sürenin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirememektedir.
• Buna göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini kiraya verene bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış kabul edilir.
• Kiraya veren kira sözleşmesindeki bu uzamalara bağlı olarak on yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı kiralanandan çıkarabilecektir.

Gerekli Şartlar

• Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren on yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir.
• On yıllık uzama süresinden sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır.
• Kiraya veren on yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır.

Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren başkaca bir sebep göstermeksizin on yıllık kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir.

On yılı dolduran kiracının tahliye edilebilmesi için gerekli şartların varlığı halinde kiraya veren TBK madde 348 gereği kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.

TBK m.348- "Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır." Buna göre kiracıya yapılacak tahliye ihtarının yazılı olmaması durumunda fesih bildirimi geçersiz olacaktır.

İhtarnamede; sözleşmenin yenilenmeyeceği, kiracının kiralanandan çıkması gerektiği, kiracının kiralanandan çıkmaması halinde tahliye davası açılacağı gibi hususlar belirtilmelidir. Kiracıya noter kanalıyla ihtarda bulunmak kiraya verenin ispat yükünü kolaylaştıracağı unutulmamalıdır.

Fesih Bildirim Zamanı

Sözleşme süresinin başlamasından itibaren on uzama yılı geçtikten sonra kiraya veren genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren on yıllık uzama yılından sonra bu süreyi takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.

Yazılı bildirim 3 ay öncesinden kiracıya tebliğ edilmelidir. Gönderilme tarihi değil kiracıya tebliğ tarihi önemlidir.

YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

TBK m.352/1- "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

• Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir.
• Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat yahut bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir. 
• Kiracının birden fazla olması durumunda tahliye taahhüdü tüm kiracılar tarafından verilmelidir.
• Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarihin açıkça belirlenmiş olması gerekir.
• Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı, sakatlanmış olmamalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilmişse yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur.
• Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin akdedilmesinden ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinden önce yahut kira sözleşmesinin yapılması sırasında verilen taahhüt geçersiz sayılır.

Türk Borçlar Kanunu m.352’de tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih itibariyle kiraya veren bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmazsa yahut icra dairesine başvurmazsa bu hakkını kaybeder.

Kiracının birden fazla olması durumunda tahliye taahhüdü tüm kiracılar tarafından verilmelidir.

TBK m.353- "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."

Türk Borçlar Kanunu 353. maddesi tahliye davası açma hakkı bulunan kişinin dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağına dair bir ihtarname göndermesi ile dava açma hakkının süresini uzatmış olma imkanı tanımaktadır.

Bu hükmün tahliye taahhütnamesine kıyasen uygulanması sonucunda kişi eğer 1 aylık süre içerisinde tahliye süreci başlatmaz ancak ihtarname çekerse 1 kira yılı sonuna kadar bu hakkı elde etmiş olur. 

Kiralanan Taşınmazın Aile Konutu Olması Halinde Tahliye Taahhüdü

Aile konutu

TMK m.194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

TMK m.194/2 Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. 

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin, taahhüde onay vermesi veya taahhüdü birlikte imzalamış olmaları gerekir. Diğer eşin açık rızası sağlanmadan kiracı eşin verdiği tahliye taahhüdü geçerli değildir. Eşler, sadece tahliye taahhütnamesinde değil, aile konutu ile ilgili bütün işlemlerde birlikte hareket etmek zorundadırlar. Aksi takdirde tek bir eş tarafından yapılan işlem geçerli olmaz.

TBK m.349- "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. "

Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralananın aile konutu olduğu hususunu TMK Md. 194/son uyarınca kiralayana bildirmemişse; yazılı tahliye taahhüdünün dava veya icra takibine konu edildiği ihtimalde, yetkili aile mahkemesinde, kiralananın aile konutu olduğunun tespitine dair bir dava açmalıdır.